반전세 복비 계산 어떻게 할까? 보증금·월세 중개수수료 계산 예시

반전세 집을 알아보다 보면 생각보다 헷갈리는 것이 부동산 복비입니다.

전세는 보증금을 기준으로 계산하면 될 것 같은데, 반전세는 보증금도 있고 매달 내는 월세도 있습니다.

그렇다면 중개수수료를 계산할 때는 보증금을 기준으로 할까요? 월세까지 포함할까요?

결론부터 말하면 반전세는 보증금과 월세를 일정한 방식으로 환산해 '거래금액'을 만든 뒤 중개보수 상한요율을 적용합니다.

반전세 복비 계산 방법부터 실제 금액별 예시까지 쉽게 정리해보겠습니다.

 

 

반전세 복비 계산의 기본 공식

반전세와 월세처럼 보증금 외에 매달 차임을 내는 주택 임대차는 먼저 거래금액을 계산해야 합니다.

기본 공식은 다음과 같습니다.

거래금액 = 보증금 + (월세 × 100)

현행 공인중개사법 시행규칙에서도 보증금 외에 차임이 있는 임대차의 거래금액은 월 차임에 100을 곱한 금액과 보증금을 합산하도록 규정하고 있습니다.

예를 들어

보증금 1억원
월세 50만원

이라면

1억원 + (50만원 × 100)

= 1억 5,000만원

이 중개보수를 계산하기 위한 거래금액이 됩니다.

 

거래금액이 5천만원 미만이면 계산법이 달라집니다

여기서 꼭 알아둘 예외가 있습니다.

위의 보증금 + 월세 × 100으로 계산한 금액이 5천만원 미만이라면 월세에 100이 아니라 70을 곱해서 다시 계산합니다.

즉,

거래금액 = 보증금 + (월세 × 70)

을 적용합니다.

이 부분 때문에 보증금이 적은 원룸이나 소액 월세의 복비를 계산할 때 특히 헷갈리기 쉽습니다.

 

주택 임대차 중개수수료 상한요율은?

거래금액을 계산했다면 그 금액에 해당하는 중개보수 상한요율을 확인합니다.

서울시가 현재 안내하는 주택 임대차 중개보수 기준은 다음과 같습니다.

거래금액상한요율한도액

5천만원 미만	0.5%	20만원
5천만원 이상 ~ 1억원 미만	0.4%	30만원
1억원 이상 ~ 6억원 미만	0.3%	없음
6억원 이상 ~ 12억원 미만	0.4%	없음
12억원 이상 ~ 15억원 미만	0.5%	없음
15억원 이상	0.6%	없음

여기서 중요한 것은 표에 있는 요율이 무조건 내야 하는 고정요율이 아니라 상한요율이라는 점입니다.

실제 중개보수는 법정 상한 범위 안에서 중개의뢰인과 개업공인중개사가 협의하여 결정합니다.

 

반전세 보증금 1억·월세 50만원 복비는?

실제로 계산해보겠습니다.

보증금 1억원
월세 50만원

거래금액은

1억원 + (50만원 × 100)

= 1억 5,000만원

입니다.

1억원 이상 6억원 미만 주택 임대차의 상한요율은 0.3%입니다.

따라서

1억 5,000만원 × 0.3%

= 45만원

즉 이 조건에서 계산되는 중개보수 상한은 45만원입니다.

실제 지급액은 상한 범위 내에서 협의될 수 있습니다.

 

보증금 5천만원·월세 100만원이라면?

보증금 5천만원
월세 100만원

이라면

5천만원 + (100만원 × 100)

= 1억 5천만원

입니다.

역시 1억원 이상 6억원 미만 구간이므로 상한요율은 0.3%입니다.

1억 5천만원 × 0.3%

= 45만원

이 중개보수 상한이 됩니다.

 

보증금 3천만원·월세 50만원이라면?

보증금 3천만원
월세 50만원

이라면

3천만원 + (50만원 × 100)

= 8천만원

입니다.

5천만원 이상 1억원 미만 구간의 상한요율은 0.4%이고, 이 구간의 한도액은 30만원입니다.

8천만원 × 0.4%

= 32만원

이지만 한도액이 30만원이므로,

중개보수 상한은 30만원입니다.

이처럼 단순히 요율만 곱하면 안 되고 한도액이 설정된 구간인지도 함께 확인해야 합니다.

 

보증금 500만원·월세 30만원이라면?

소액 월세 예시도 보겠습니다.

먼저 기본 방식으로 계산하면

500만원 + (30만원 × 100)

= 3,500만원입니다.

5천만원 미만이므로 이번에는 월세에 70을 곱해 다시 계산합니다.

500만원 + (30만원 × 70)

= 2,600만원

입니다.

5천만원 미만 주택 임대차의 상한요율은 0.5%이므로

2,600만원 × 0.5%

= 13만원

입니다.

따라서 이 사례의 중개보수 상한은 13만원이 됩니다.

 

반전세 복비 계산할 때 가장 많이 헷갈리는 부분

첫 번째는 월세에 무조건 100을 곱한다고 생각하는 것입니다.

기본적으로는 맞지만 그렇게 계산한 거래금액이 5천만원 미만이라면 월세 × 70으로 다시 계산해야 합니다.

두 번째는 상한요율을 실제 확정된 복비라고 생각하는 것입니다.

상한요율은 받을 수 있는 최대 범위를 정한 것이므로 실제 중개보수는 그 범위 안에서 협의할 수 있습니다.

세 번째는 거래금액이 낮은 구간의 한도액을 놓치는 것입니다.

예를 들어 5천만원 이상 1억원 미만 주택 임대차의 경우 상한요율은 0.4%이지만 한도액은 30만원입니다.

 

전세 복비는 어떻게 계산할까?

전세는 월세가 없으므로 훨씬 간단합니다.

전세보증금 자체가 거래금액이 됩니다.

예를 들어 전세보증금이 3억원이라면 거래금액도 3억원입니다.

1억원 이상 6억원 미만 주택 임대차의 상한요율 0.3%를 적용하면

3억원 × 0.3%

= 90만원

이 중개보수 상한이 됩니다.

 

월세와 반전세 복비 계산법은 다른가요?

중개보수 계산 원리 자체는 같습니다.

월세든 반전세든 보증금과 월차임이 함께 있는 주택 임대차라면

보증금 + (월세 × 100)

을 기본으로 거래금액을 계산합니다.

그리고 그 금액이 5천만원 미만이면

보증금 + (월세 × 70)

으로 다시 계산합니다.

따라서 '월세'와 '반전세'라는 이름보다 실제 보증금과 월차임이 얼마인지가 복비 계산에서는 더 중요합니다.

 

오피스텔도 똑같이 계산하면 될까?

이 부분은 주의해야 합니다.

오피스텔은 주택과 중개보수 기준이 같다고 단정하면 안 됩니다.

현재 기준으로 전용면적 85㎡ 이하이면서 전용입식 부엌, 전용수세식 화장실 및 목욕시설 등 법에서 정한 요건을 갖춘 오피스텔은 임대차 중개보수 상한요율이 0.4%입니다.

그 요건에 해당하지 않는 오피스텔 등은 다른 기준이 적용될 수 있습니다.

따라서 오피스텔 계약이라면 일반 주택 요율표를 그대로 적용하기 전에 해당 오피스텔에 적용되는 중개보수 기준부터 확인하는 것이 안전합니다.

 

중개수수료에 부가가치세가 따로 붙을 수 있을까?

서울시 부동산정보광장의 중개보수 안내에는 중개보수의 부가가치세는 별도라고 명시되어 있습니다.

따라서 계약 전에 중개사무소에서 안내받은 금액이 부가가치세를 포함한 최종 금액인지 확인해두는 것이 좋습니다.

 

반전세 복비 계산 핵심 정리

반전세 복비를 계산할 때 가장 먼저 기억할 공식은 이것입니다.

보증금 + (월세 × 100)

그리고 이렇게 계산한 거래금액이 5천만원 미만이라면

보증금 + (월세 × 70)

으로 다시 계산합니다.

그다음 계산된 거래금액에 해당하는 주택 임대차 중개보수 상한요율을 적용합니다.

마지막으로 한도액이 있는 구간인지 확인하면 됩니다.

결국 반전세 복비는

① 거래금액 계산 → ② 상한요율 확인 → ③ 한도액 확인 → ④ 실제 중개보수 협의

순서로 생각하면 어렵지 않습니다.

 

 

함께 보면 좋은 글

월세·반전세 복비 얼마일까? 보증금·월세 중개수수료 계산법 총정리

월세·반전세 복비 얼마일까? 보증금·월세 중개수수료 계산법 총정리

 

전월세 계약 만료 전 이사하면 복비는 누가 낼까? 중도퇴실 중개수수료 총정리

전월세 계약 만료 전 이사하면 복비는 누가 낼까? 중도퇴실 중개수수료 총정리

 

공식 확인

중개보수 요율과 계산 기준은 지역 및 물건 종류에 따라 확인할 부분이 있으므로 계약 전 해당 지역의 공식 안내를 확인하는 것이 좋습니다.

 

서울부동산정보광장 중개보수 안내·계산기

 

국가법령정보센터 공인중개사법 시행규칙